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ACQUISTARE CASA

Sulla base di oltre quindici anni di esperienza, Capri Immobiliare offre un portafoglio selettivo di case e ville di lusso in vendita a Capri e nelle migliori regioni d'Italia.

La compravendita dei beni immobili è disciplinata dal Codice Civile negli artt. dal 1537 al 1541. In base all'art. 1350 del c.c. i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico a pena di nullità. La stessa norma si applica anche alla procura e al preliminare di compravendita.
L'acquisto della casa è un investimento molto importante. Il maggior numero di transazioni immobiliari è portata a termine attraverso l’agente immobiliare, che ha il compito di trovare e mettere in contatto le parti interessate a concludere un contratto.

Proposta di acquisto
Il primo passo per l’acquisto di un immobile è la formulazione della proposta di acquisto, che è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo, fase importante della trattativa in quanto vincola la parte proponente all’acquisto per il periodo stabilito. Allo scadere del termine di validità la proposta diviene inefficace. La proposta è solitamente accompagnata da un deposito infruttifero, sotto forma di assegno bancario intestato al venditore, che nel momento dell' accettazione del venditore diverrà caparra confirmatoria, o che verrà invece restituito nel caso il venditore non accettasse.
Dopo che il proponente (acquirente) è venuto a conoscenza della accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da parte del venditore, il contratto è concluso.

Preliminare di acquisto
La fase successiva consiste nella stipula del contratto preliminare di acquisto, dove le parti definiscono accordi economici versando l'acquirente una caparra al venditore (usualmente il 15% del valore dell'immobile). Nel contratto preliminare occorre specificare i seguenti elementi:
• dati anagrafici delle parti
• indirizzo, composizione e dati catastali dell'immobile
• il prezzo concordato e le modalità di pagamento, con particolare riguardo alla rateazione
• la data entro cui le parti si accordano per stipulare il rogito notarile
• esistenza o meno di vincoli ipotecari
• l’accollo dell’eventuale mutuo residuo al compratore o la sua estinzione da parte del venditore
• la provenienza dell’immobile, cioè come l’immobile è venuto in proprietà del venditore
• la composizione dell’immobile e dei suoi accessori, e altri dati che gli afferiscono, come proprietà comuni, pertinenze ecc.

È importante anche verificare la regolarità edilizia della casa, l'eventuale presenza di ipoteche o servitù o eventuali trascrizioni pregiudizievoli.

Notaio e atto di trasferimento
Lo Stato richiede che il contratto di acquisto sia stipulato dal Notaio, un pubblico ufficiale che interviene per legge in posizione indipendenza rispetto a venditore e acquirente, garantendo che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge. Deve svolgere per legge una serie di controlli di legalità preventivi, volti a garantire un contratto valido e inattaccabile nel tempo. In sede di registrazione dell’atto il Notaio riscuote direttamente dall’acquirente le imposte da questo dovute all'Agenzia delle Entrate.

Rendita catastale
La finanziaria italiana del 26-12-05 dà l'opportunità agli acquirenti di comprare un immobile con prezzo totalmente denunciato in atto, pagando le imposte dovute unicamente sulla rendita catastale (valore attribuito dallo stato ad un immobile) moltiplicata con i seguenti moltiplicatori: 115,50% per la prima casa e 126% sulla seconda casa.
Esempio: acquisto di una casa che ha un valore di € 200.000
ed una rendita catastale di € 51.000 x 115,50 = € 58.905 = importo che verrà tassato

Tasse e imposte
In caso di acquisto di un immobile si applicano l'imposta di registro o alternativamente l'Iva (a seconda del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale. Quando il venditore è un privato le imposte da corrispondere sono:
- Registro 9% (2% se trattasi di prima casa)
- Ipotecaria € 50
- Catastale € 50.

Le imposte vengono calcolate sulla rendita catastale (con i moltiplicatori come sopra).

Per la compravendita di terreni edificabili ed agricoli le aliquote dell'imposta di registro sono dovute rispettivamente nella misura dell'9% e del 15%. Per i terreni non edificabili, il valore catastale si determina moltiplicando per 75 il reddito dominicale rivalutato del 25%.

Si dice acquisto di prima casa quando non si è proprietari in Italia di alcun immobile con destinazione abitativa e con le agevolazioni dovute alla prima casa.
Per avere l'agevolazione si deve stabilire la residenza nel comune dove si acquista o esercitare in esso l'attività principale.
L'acquisto di una prima casa non dà l'obbligo di risiedere nella stessa ma dà l'obbligo di trasferire la propria residenza nel comune dove si compra entro 18 mesi dall'acquisto.
Nel caso di acquisto di prima casa oltre al beneficio dell'aliquota più favorevole c'è la possibilità di scaricare sulla propria denuncia dei redditi parte degli interessi passivi dalla banca (il 17%).

Le imposte (registro, imposte ipotecaria e catastale) vengono versate dal Notaio al momento della registrazione.

Mutuo in Italia
L'importo mutuabile dipende dal reddito del richiedente e può essere concesso nella misura massima di una rata pari ad un terzo del reddito mensile dei partecipanti all'acquisto. Se il richiedente ha altri finanziamenti (automobile, mobili ecc.) questi vanno estinti prima della concessione del mutuo. Non devono sussistere in capo al richiedente procedimenti negativi di sofferenza bancaria.

Agenzie di intermediazione immobiliare
Mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. (art. 1754).
I mediatori sono iscritti in appositi albi e per essere individuati come tali dovrebbero esibire il loro tesserino. I mediatori non iscritti non hanno diritto a provvigioni, anzi sono costretti a pagare una multa qualora chiedessero compensi non dovuti.

Per altri immobili o informazioni +39 347 4757276 o info@capriimmobiliare.it | Follow us on  Facebook  Twitter  instagram

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