Proposta di
acquisto
Il primo passo per l’acquisto di un immobile è la
formulazione della proposta di acquisto, che
è
la dichiarazione dell’acquirente di
voler acquistare un certo bene a un certo prezzo, fase
importante della trattativa in quanto vincola la parte
proponente all’acquisto per il periodo stabilito.
Allo scadere del termine di validità la proposta
diviene inefficace. La proposta è solitamente
accompagnata da un deposito infruttifero, sotto forma
di assegno bancario intestato al venditore, che nel
momento dell' accettazione del venditore diverrà caparra
confirmatoria, o che verrà invece restituito nel caso il venditore non
accettasse.
Dopo che il proponente (acquirente) è venuto a conoscenza della
accettazione
della proposta irrevocabile di acquisto da parte del
venditore, il contratto è concluso.
Preliminare di
acquisto
La fase successiva
consiste nella stipula del contratto preliminare di
acquisto, dove le parti definiscono accordi economici
versando l'acquirente una caparra al venditore
(usualmente il 15% del valore dell'immobile). Nel contratto preliminare occorre
specificare i seguenti elementi:
• dati anagrafici delle parti
• indirizzo, composizione e dati catastali
dell'immobile
• il prezzo concordato e le modalità di pagamento,
con particolare riguardo alla rateazione
• la data entro cui le parti si accordano per
stipulare il rogito notarile
• esistenza o meno di vincoli ipotecari
• l’accollo dell’eventuale mutuo residuo al
compratore o la sua estinzione da parte del venditore
• la provenienza dell’immobile, cioè come
l’immobile è venuto in proprietà del venditore
• la composizione dell’immobile e dei suoi
accessori, e altri dati che gli afferiscono, come
proprietà comuni, pertinenze ecc.
È importante
anche verificare la regolarità edilizia della casa, l'eventuale
presenza di ipoteche o servitù o eventuali
trascrizioni pregiudizievoli.
Notaio,
compromesso, atto di trasferimento
Il Notaio è un pubblico ufficiale presso il quale si stipulano gli atti
di trasferimento di proprietà.
Rendita catastale
La finanziaria italiana del 26-12-05 dà l'opportunità agli
acquirenti di comprare un immobile con prezzo
totalmente denunciato in atto, pagando le imposte
dovute unicamente sulla rendita catastale (valore
attribuito dallo stato ad un immobile) moltiplicata
con i seguenti moltiplicatori: 115,50% per la prima
casa e 126% sulla seconda casa.
Esempio: acquisto di una casa che ha un valore di €
200.000
ed una rendita catastale di € 51.000 x 115,50 = €
58.905 = importo che verrà tassato
Tasse e imposte
In caso di acquisto di un immobile si applicano l'imposta di
registro o alternativamente l'Iva (a seconda del
venditore) e le imposte ipotecaria e catastale. Quando
il venditore è un privato le
imposte da corrispondere sono:
-
Registro 7% (3% se trattasi di prima casa)
- Ipotecaria 2% (€ 129,11 se si tratta di
prima casa)
- Catastale 1% (€ 129,11 se si tratta di prima
casa).
Le
imposte vengono calcolate sulla rendita catastale (con i
moltiplicatori come sopra).
Per
la compravendita di terreni edificabili ed agricoli le
aliquote dell'imposta di registro sono dovute
rispettivamente nella misura dell'8% e del 15%. Per
i terreni non edificabili, il valore catastale si
determina moltiplicando per 75 il reddito dominicale
rivalutato del 25%.
Si dice acquisto di prima casa quando non si è
proprietari in Italia di alcun immobile con
destinazione abitativa e con le agevolazioni dovute
alla prima casa.
Per avere l'agevolazione si deve stabilire la
residenza nel comune dove si acquista o esercitare in
esso l'attività principale.
L'acquisto di una prima casa non dà l'obbligo di
risiedere nella stessa ma dà l'obbligo di trasferire
la propria residenza nel comune dove si compra entro
18 mesi dall'acquisto.
Nel caso di acquisto di prima casa oltre al beneficio
dell'aliquota più favorevole c'è la possibilità di
scaricare sulla propria denuncia dei redditi parte
degli interessi passivi dalla banca (il 17%).
Le imposte
(registro, imposte ipotecaria e catastale) vengono
versate dal notaio al momento della registrazione.
Mutuo in Italia
L'importo mutuabile dipende dal reddito del
richiedente e può essere concesso nella misura
massima di una rata pari ad un terzo del reddito
mensile dei partecipanti all'acquisto. Se il
richiedente ha altri finanziamenti (automobile,
mobili ecc.) questi vanno estinti prima della
concessione del mutuo. Non devono sussistere in
capo al richiedente procedimenti negativi di
sofferenza bancaria.
Agenzie di
intermediazione immobiliare
Mediatore
è colui che mette in relazione due o più parti per
la conclusione
di un affare senza essere legato ad alcuna di esse
da
rapporti di collaborazione, dipendenza o
rappresentanza.
(art. 1754).
I mediatori sono iscritti in appositi albi e per essere individuati
come tali dovrebbero esibire il loro tesserino. I
mediatori non iscritti non hanno diritto a
provvigioni, anzi sono costretti a pagare una multa
qualora chiedessero compensi non dovuti.